Demande de permis d’urbanisme Projet de logements Croix du Sud – Roodebeek (sur le site dit « Ferme aux oies ») présenté en janvier 2016
(crédit photo: Wolu Inter Quartier)
– 1. Construction en intérieur d’îlot : les 13 maisons individuelles sont construites en intérieur d’îlot 
- Les parcelles 21A2 (27,5a) et 21Z (0,5a) (la branche gauche du « Y » sur le plan) sont au PRAS en zone d’équipement d’intérêt collectif ou de service public. Le fait que le CPAS ne soit pas, actuellement, intéressé par ces parcelles ne devrait pas en changer la destination sans qu’une dérogation ne soit accordée. Aucune dérogation à cet effet n’a été demandée par les auteurs du projet pour y implanter 9 maisons privées et si une telle dérogation devait être demandée, elle devrait être refusée.
- L’argument sera peut-être évoqué que la notion d’intérieur d’îlot ne s’applique pas dès lors que le projet est bordé au nord par un parking (CPAS). Cet argument serait éventuellement recevable pour l’alignement de 9 maisons individuelles mais pas pour le bloc de 4 maisons au centre du projet. Celles-ci sont indiscutablement projetées en intérieur d’îlot.
– 2. Intégration du volume – Croix du Sud : le bâtiment projeté av de la Croix du Sud sort massivement et brutalement du gabarit du lotissement environnant type cité-jardin tant sur le plan de la hauteur que de la profondeur. Le raccordement en volume avec le CPAS voisin n’est pas acceptable pour un bâtiment destiné au logement privé : les caractéristiques d’une infrastructure collective d’intérêt public telle le CPAS répondent à d’autres impératifs urbanistique.
– 3. Présence de larges balcons à l’arrière du bâtiment Croix du Sud : avec 4 niveaux de balcons et de grandes terrasses donnant une vue plongeante sur tout le voisinage, on impose un préjudice à tout un quartier (voisinage av du Verseau et de la Croix du Sud), ce qui justifierait à tout le moins une demande de dérogation.
– 4. Intégration architecturale dans le quartier : les auteurs du projet ont plaqué des bâtiments témoignant d’une vision utilitariste maximisant le rendement financier de cette opération de promotion immobilière sans chercher à l’intégrer dans le quartier.
- Bâtiment totalement hors gabarit temps en longueur, en profondeur et surtout en hauteur av de la Croix du Sud ;
- Construction en intérieur d’îlot avec 2 blocs de style « boxes de garages » en lomgueur avec toiture plate et constitués de module répétitifs ;
- Construction ch. de Roodebeek présentant une façade quasi-aveugle au rez-de-chaussée et recouverte dans la partie supérieure de planches de bois d’un style dont le dépouillement confine au simplisme avec ses 4 fenêtres en 2 rangées dépareillées. Faut-il rappeler que la chaussée de Roodebeek est l’une des plus anciennes rues de la commune et qu’elle offre un témoignage de la diversité du bâti modeste mais harmonieux d’il y a un siècle au temps du hameau de Roodebeek.
– 5. Prévention des inondations : le caractère naturel et perméable du vallon dans lequel le projet est prévu joue un rôle majeur dans la prévention des inondations à l’aval. L’aval càd la ch de Roodebeek est déjà une zone qui subit régulièrement les débordements du collecteur, faute de capacité suffisante. Tout rejet supplémentaire accroissant le volume d’eau de ruissellement dans le collecteur aura un effet multiplicateur sur les épisodes de débordement. Il est donc impératif que le projet assure un effet tampon éliminant l’effet de crue sur l’aval en cas d’orage estival important.
- Capacité de stockage des eaux de pluie : le projet doit satisfaire aux exigences du RRU qui impose un stockage de minimum 33 l/m² : «La pose d’une citerne est imposée afin notamment d’éviter une surcharge du réseau d’égouts. Cette citerne a les dimensions minimales de 33 litres par m² de surface…». La Recommandation Pratique EAU03 de Bruxelles Environnement en précise la mise en oeuvre dans les aspects règlementaires : «La citerne doit être vide au moment ou commence l’épisode pluvieux. Ce n’est donc pas une citerne de récupération d’eau de pluie mais une citerne d’orage». La citerne doit donc comporter une évacuation apportant un débit de fuite contrôlé. Le RCU (Règlement Communal d’Urbanisme) précise le diamètre de sortie de ce conduit : 5 cm. Si une citerne de récupération d’eau de pluie est installée, sa capacité vient en supplément des 33 l/ m². Compte tenu de la surface bâtie et imperméabilisée (env. 2000 m2), le projet pris dans son ensemble doit comporter au minimum un stockage de 66 m3 distinct des citernes de récupération d’eau de pluie.
- Le projet n’est pas conforme à la règlementation : il comporte 17 citernes de récupération des eaux de pluie «regenwaterputten» d’une capacité totale de 127,6 m3 destinées à l’utilisation par les habitants : «De regenwaterputten bufferen het regenwater voor intern hergebruik en hebben een overloop naar de RWA-riolering». En outre, 1 réservoir tampon de 20 m3 est prévu mais uniquement pour les 13 maisons en intérieur d’îlot. Il n’y aurait donc pas de bassin d’orage au sens prévu par le RRU et le RCU pour servir le bâtiment av de la Croix du Sud ni pour celui de la ch de Roodebeek.
Cette conception ne répond pas à l’exigence de bassins d’orage avec débit de fuite contrôlé. Le texte en néérlandais et la présence dans la description d’un bassin « tampon » de 20 m3 laissent à penser que le stockage en cas d’orage est limité à cette capacité ce qui est largement insuffisant.
En conclusion, il ne respecte ni les prescriptions du RCU qui impose 16,2 l/m² de stockage ni les prescriptions du RRU qui imposent 33 m3 par m2 de projection de toiture et surfaces imperméabilisées. C’est inacceptable pour les riverains à l’aval, ch de Roodebeek, qui subissent les refoulements du collecteur et des augmentations de prime d’assurance en raison de la caractérisation du quartier en zone inondable.
– 6. Intégration environnementale : le vallon de la « ferme aux oies » est un témoin du passé rural de Woluwe-Saint-Lambert. S’il est vrai que les parcelles constitutives sont en partie constructibles, l’opportunité d’y implanter un bâti de qualité, bien intégré dans la typologie particulière du quartier, qui respecterait la coulée verte au centre de l’îlot avec sa diversité biologique et son rôle de maillage vers les quartiers environnants, a été ignorée. Il ne s’agit pas d’une vulgaire «dent creuse» destinée à être comblée! La valeur patrimoniale de ce coin de nature préservé appelle à une grande circonspection avant d’autoriser un projet sur ce site. Le projet présenté n’offre aucune garantie de qualité sur ce plan.
– 7. En guise de conclusion : Ce projet démesuré n’a pas sa place dans ce quartier et porte en germe de nombreux préjudices pour de nombreux riverains
- Préjudice visuel dû au volume bâti (Croix du sud)
- Préjudice aux riverains dû au non-respect de la jurisprudence urbanistique qui n’autorise plus les constructions en intérieur d’îlot
- Préjudice dû à l’absence de mesures nécessaires et suffisantes de prévention des risques d’inondation pourtant avérés dans le quartier
- Préjudice environnemental par défaut de prise en compte du caractère unique du site.
Jean-Claude Van der Auwera
0475 490954