Les commentaires d’ECOLO sur le cahier spécial des charges

Il est injuste de reporter sur la génération suivante une dette contractée aujourd’hui ; les habitants ont le droit de recevoir une information complète sur un montage financier discutable.

Publié le lundi 18 juin 2012

Un montage incontrôlé

Art. 36 : «  L’adjudicataire doit conférer à des tiers un droit réel sur les logements construits et dont il est propriétaire du fait du droit de superficie ».

Art. 34 « Au fur et à mesure de la cession du droit réel démembré des appartements aux tiers, la commune est présente à l’acte authentique en sa qualité de titulaire du droit sur le sol ».

L’adjudicataire vend à des personnes la jouissance du logement pendant le reste du terme de 30 ans. Mais ensuite, comme la commune n’a rien investi dans les bâtiments, elle n’en est pas non plus propriétaire. C’est clair d’après la loi, un peu ancienne sans doute, qui règle encore le droit de superficie : « A l’expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments ouvrages ou plantations, passe au propriétaire du fonds, à charge par lui de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jusqu’au remboursement, aura le droit de rétention » (Art. 6 de la loi du 10 janvier 1824, citée à l’Art. 99).

La valeur initiale des appartements est laissée à l’appréciation de l’adjudicataire, rien n’indique que la commune a un droit de regard. Il se pourrait que le promoteur surestime le prix de vente, sans que l’acheteur ne soit lésé, sauf peut-être en cas d’effondrement du marché immobilier dans la période de 30 ans à venir. En effet, la commune sera tenue de lui racheter le bien à sa valeur au moment de l’extinction du droit de superficie. La génération suivante, sans qu’on lui ait demandé son avis, n’aura qu’à s’en accommoder

Art. 39 : « Le droit réel sur les biens ne pourra pas être cédé, pour quelque raison que ce soit, en tout ou en partie, par les tiers acquéreurs dans les dix ans qui suivent la signature de l’acte authentique entre eux, la commune et l’adjudicataire. En cas de cession du droit réel par le tiers acquéreur au-delà de ce délai, la différence positive entre la valeur du droit réel au jour de la cession et la valeur du droit réel au moment de la cession initiale revient à la commune. Pour le calcul qui précède, la valeur initiale du droit réel est soumise à la clause de révision suivante : la valeur du bien variera en fonction de l’indice Abex dont l’indice de base sera celui du mois qui précède l’octroi de la réception provisoire des travaux ».

Le premier paragraphe est particulièrement restrictif, les circonstances peuvent amener l’acheteur d’un appartement à devoir le quitter, en cas d’expatriation par exemple. Le deuxième paragraphe est en contradiction avec le droit de superficie : ni le premier acquéreur, ni les suivants, n’ont de motif à reverser une partie du produit de la vente à la commune, puisqu’ils détiennent les droits réels sur le logement jusqu’à la fin du droit de superficie. Le cas de reventes successives est encore plus compliqué.

Aucun calendrier n’est imposé quant à la cession des appartements. Suivant l’état du marché immobilier et les taux hypothécaires, il se peut que le promoteur trouve avantage à en rester propriétaire et à les louer durant une période plus ou moins longue.

Des incohérences

Art. 33 : « L’adjudicataire dispose, pendant toute la durée du droit de superficie, de la pleine propriété des constructions et des bâtiments qu’il a réalisés à ses frais sur le terrain grevé de ce droit de superficie ... Ce droit de superficie est accordé à l’adjudicataire avec engagement inconditionnel et indivisible de l’adjudicataire d’exécuter le marché et de transférer la propriété de la construction au pouvoir adjudicateur au moment de la date de réception définitive  ».

Il y aura réception définitive pour les trois logements transférés directement à la commune. Pour les autres, la situation est confuse : on vient de citer un « transfert de la propriété de la construction au pouvoir adjudicataire au moment de la date de la réception définitive », et l’Art. 44 stipule : « Le fonctionnaire dirigeant s’assurera du suivi administratif de l’exécution du marché, et ce à compter de la notification de la décision d’attribution à l’adjudicataire. Dans ce cadre, il aura notamment pour tâches de : ... Dresser de concert avec l’architecte de l’adjudicataire les projets de procès-verbaux de réceptions provisoire et définitive et la liste des remarques éventuelles à la réception provisoire  ». Cependant, ces dispositions ne cadrent pas avec le droit de superficie.

Le point 14 du Formulaire de remise des offres avec inventaire concerne la liste numérotée des divers appartements et locaux (y compris cave et parking) ainsi que ceux réservés à la commune avec pour chacun son prix de vente, sa superficie et la quotité de terrain y afférente. Cette dernière donnée est purement formelle, puisque le terrain reste la propriété de la commune.

Des faiblesses dans la conception

Le Chapitre 2 énumère les critères d’attribution du marché :
- Intégration du projet dans son environnement (15 points)
- Utilisation rationnelle de l’énergie et de l’eau (15 points)
- Qualité architecturale de l’ensemble à construire (10 points)
- Nombre d’appartements ; plus il y a d’appartements, mieux le candidat est coté (10 points)
- Surface moyenne de chaque logement par catégorie d’appartement (catégorie = studio, une, deux et trois chambres) ; plus les appartements sont grands dans leur catégorie, plus le soumissionnaire reçoit des points (10 points)
- Qualité de la circulation et de l’agencement intérieur (10 points)
- Qualité des matériaux et des finitions (10 points)
- Planning de réalisation (20 points)

La composition de la commission d’évaluation n’est pas indiquée.

Le prix ne fait logiquement pas partie des critères, puisque c’est la génération suivante qui se verra présenter la facture finale.

Art. 21 : « ...Dans la mesure où le projet ne répondrait pas à toutes les prescriptions décrites ci-dessus [Règlement Régional de l’Urbanisme (titre I, II, IV, V, VIII), règlement communal sur les bâtisses] mais présenterait par contre un intérêt particulier tant du point de vue architectural que du point de vue « faisabilité », des dérogations pourront être accordées. ».

Il n’est pas précisé qui décidera de telles dérogations, ni sur quelles bases. C’est la porte ouverte aux recours par les soumissionnaires évincés. Woluwe-Saint-Lambert a déjà connu des mésaventures semblables.

Il est fait mention de la consommation énergétique (Art. 8), mais la Région imposera le standard passif dès 2015, il est mal venu de ne pas l’exiger dès maintenant.

Les spécifications en matière de choix des matériaux et de responsabilité écologique sont réduites au minimum.

Une disposition inattendue

Art. 53 « Les soumissionnaires non retenus ayant déposé une offre jugée régulière recevront un montant de cinq mille euros en compensation du travail effectué dans le cadre de l’établissement de leur offre ».

Le défraiement de 5000 euros ne consolera guère les promoteurs qui auront vu leur échapper un projet valant autour de 20 millions. Au moins, cela paiera l’avis des commerciaux et des juristes qui diront si des acheteurs se présenteront dans les conditions insolites du projet.

Un environnement mal choisi La commune manque de terrains, soit. Mais comment justifier ce projet en face de locaux largement désertés et pratiquement sans espoir de retrouver leur fonction initiale de bureaux ?