Intervention : Projet de rénovation du 328 av G Henri (ancienne poste)

Publié le dimanche 22 septembre 2019

1) Historique :

  • Acquisition : point présenté en URGENCE au cc du 7/3/2016 : 500.000€ (compromis signé 20/1/2016) Valeur estimée au 27/5/2013 : 640.000€ par le receveur de l’enregistrement
  • Rénovation et Etude au cc du 21/11/2016 : 100.000€ (budget 2016)
  • Traitement mérule – Etaiement – Démolition partielle au cc du 11/12/2017 : 150.000€ budget 2017 (161.948€ effectif ?)
    • Mérule : 40.000€
    • Etaiements : 30.000€
    • Démolition : 80.000€
  • Rénovation 2ème phase au cc du 24/4/2018 : 1.000.000€ (budget 2018)
  • Rénovation 2ème phase au cc du 23/9/2019 : 1.000.000€ (budget 2019)

Conclusion : le total des montants budgétaires s’élève à 1.750.000€ si on compte la dernière demande comme un doublon nou-justifié (annulation de la décision du cc de 2018 ?). Cela fait 3 ans et demi que cela tourne et on est loin du compte ! De surcroît, sur ce type de chantier, un dépassement de 20% du budget est prévisible (+200.000€) ...

2) Analyse des plans et du Cahier Des Charges (CDC) :

Après rénovation, est-ce un projet de construction de qualité moderne, écologique ?

  • Positif
    • terrasse en planches de mélèze européen
    • toiture végétalisée sur le commerce (c’est obligatoire au RRU !)
    • jardinet planté/engazonné
  • Négatif :
    • Pour la préparation du jardin, il n’est pas prescrit d’interdiction d’usage de désherbant (cf cas rue St Lambert) même si l’on sait que c’est interdit.
    • Le CDC ne donne pas de chiffre-cible ni de calcul pour le PEB (isolation – dépense énergétique)
    • Le CDC décrit la démolition et le remblayage de la citerne d’eau pluviales (Cahier des cjharges pg 39) !
    • Il n’y a aucune prescription visant à installer une citerne d’eau pluviale ni pour une citerne-tampon (lutte contre les risques d’inondations).
    • Il n’y a aucune prescription pour adopter des matériaux « écologiques » quand c’est possible (isolation, peintures, vernis...) et l’adoption des techniques solaires (photovoltaïque et/ou thermique)

Conclusion : une rénovation qui ne semble pas correspondre aux standards actuels en matière de sobriété énergétique (bonnes pratiques en matière d’isolation) et qui n’inclut pas les prescrits du RRU en cas de rénovation lourde (citernes...).

3) Analyse des surfaces : (sur base des plans et documents disponibles sur BOS)

  • Commerce : si on inclut les surfaces effectivement disponibles pour le commerce au rez, on a 286,4 m2 (+3,6 m2 pour le sas d’entrée commun aux logements et au commerce). La surface brute (murs compris) est de 328,6 m2, sas compris mais cave non comprise : elle n’est pas accessible depuis le commerce et contrairement à la position du bourgmestre, on ne peut l’inclure dans la surface commerciale.
  • Logement 1er étage : surface brute, murs compris, 75 m2 + terrasse (cage d’escalier non-privative exclue). Il est incorrect comme le fait le bourgmestre de comptabiliser la terrasse et la cage d’escalier dans la surface habitable de l’appartement.
  • Logement 2éme étage : surface brute, murs compris, 88 m2, escalier compris (accès au duplex du 3ème)
  • Chambre au 3ème étage : environ 36 m2 maximum (sous réserve de la hauteur disponible) soit au total pour le duplex (2ème + le 3ème)) : 124 m2
  • Surface totale brute : environ 540 m2 (cave non comprise)

4) Coût au m2 du projet, achat et rénovation (cave non comprise) :

  • 1.750.000 / 540 = 3.241 €/m2

Conclusion : pour une rénovation d’un bâtiment ancien, ce prix au m2 par rapport à du neuf (env 3.600€/m2 avec un PEB « B », emplacement de parking, production solaire...) est très élevé d’autant plus que sur le plan architectural, on n’y trouve pas les aménagements et facilités comparables.

5) Autres considérations

  • Compte tenu de l’état de délabrement de ce bâtiment (mérule sur tous les planchers sur cave au rez), la commune a-t elle fait une si bonne affaire ?
  • Il n’y a pas de demande de subside aboutie ou promise (obligation logement social)
  • Rue Saint-Lambert n°42, un budget rénovation de 150.000€ a été voté en décembre 2018 – à ce jour la maison est toujours inoccupée, rien ne bouge.
  • Nous pouvons être certains que d’autres logements communaux sont inoccupés à WSL

Conclusion :

  • Au vu de ce projet, quelle est la véritable politique de logement poursuivie par la commune ?
  • Ce projet est-il sous contrôle, 3 ans et demi plus tard et compte tenu de dépassements de budget prévisibles allant jusqu’à 20% ?

Proposition pour le vote : pour toutes les raisons qui précèdent : NON. Nous n’avons pas d’assurance que les ressources financières sont bien utilisées dans l’intérêt des habitants et pour un projet qui en vaut la peine.

Pour écolo :

Jean-Claude Van der Auwera

0475 490954

jc.vanderauwera@gmail.com