Je souhaite être entendu lors de la Commission de Concertation du 9 décembre
Les auteurs du projet ont présenté celui-ci aux habitants le 18 novembre dernier. Il s’agit de construire un éco-quartier modèle qui serait novateur dans la commune : habitat passif, absence de circulation automobile, intention de le mettre à disposition de familles ayant pris l’option de réduire leur dépendance à l’usage d’un véhicule automobile, bâtiments scolaires et crêche sur le site.
Sur ces aspects, le projet est très attractif. Sur le plan de l’intégration dans le quartier actuel, Clos des Bouleaux – clos des Peupliers, c’est bien simple : elle est inexistante !
1. Choix urbanistique :
1.1. Lot 3 à 7 – 35 appartements : rejet du mode de construction en « blocs appartements » – propositions alternatives.
L’option urbanistique de construire des blocs appartements en rupture totale avec la typologie du quartier choque le regard et n’a pas manqué de susciter une vive opposition des riverains. Elle dénote aussi l’absence de véritable vision urbanistique : entre les maisons du clos des Peupliers, du clos des Bouleaux et le parc Schuman (les «Etrimo»), on vient intercaler sans transition un style inusité dans le quartier avec 5 blocs rez+2 avec toiture plate contre les haies mitoyennes. La véritable prouesse architecturale est de proposer une solution novatrice bien intégrée dans un quartier tel que les citoyens l’ambitionnent à WSL aujourd’hui : de petites maisons unifamiliales avec un espace de jardin. Là serait la créativité véritable dans le respect du bâti actuel.
L’amorce du clos des Bouleaux comporte des maisons mitoyennes unifamiliales rez+1 brique + toiture en pente. Il serait tellement plus logique de s’inspirer judicieusement de cette typologie pour lotir le quartier et lui conserver son caractère. Pour les habitants du clos des Peupliers voisin : pas de problèmes de hauteur, pas de problème d’ombrage…
- Pratiquement, il est possible de bâtir un front de rue continu sur 156 m tout en respectant le style actuel des maisons du clos des Bouleaux: couleur des briques, dessin de façades et ouvertures. Il est possible d’y construire 26 logements de 6 m de large (la largeur actuelle des maisons) ou 31 logements de 5 m de large (ce module est très fréquent à Bruxelles et à WSL). Ces maisons de plain-pied n’auront pas d’entrée de garage et il est possible de prévoir des combles habitables tout en conservant la même hauteur. L’objectif de densité peut donc être pratiquement atteint par l’intégration du projet dans le quartier environnant.
- Les toitures en pentes sont parfaitement adapté pour accueillir des panneaux solaires intégrés sur toute leur surface à l’instar de ce qui se fait dans les pays voisins (Pays-bas, Allemagne…). Pour l’isolation des toitures, des panneaux sandwich isolants sont un mode de construction très économique qui offre une excellente isolation en maîtrisant des noeuds constructifs bien plus efficacement que de plus grandes toitures plates en béton. L’absence de toitures vertes est compensée par la capacité des bassins d’orage surdimensionnés.
1.2. Lot 1 – 12 appartements : pour un style mieux intégré à la limite du quartier av de la Charmille
- Alternativement au style bloc – toiture plate, on devrait ici aussi respecter l’aspect du clos des Bouleaux mais on pourrait offrir un rez + 2 avec toiture en pente et combles habitables. Il est ainsi possible d’offrir de 8 à 12 logements y compris l’utilisation de combles habitables en duplex.
1.3. Lot 2 – 19 appartements : pour un bloc à appartements qui offre une meilleure transition sur la placette
- Ce bloc, proche de la résidence des Trois Mâts est en retrait de l’alignement, éloigné des autres maisons et pourrait parfaitement conserver le gabarit similaire à la résidence précitée. Il peut assurer une transition entre ce quartier et la typologie proche. Pour ce faire, il faut conserver une toiture en pente et le même revêtement de façade càd la brique.
2. Densité et intégration:
- Les propositions faites plus haut comportent au total 53 (8 + 26 + 19) à 62 logements (12 + 31 + 19) contre 66 dans le projet. La densité est donc quasi identique! l’emprise visuelle de l’ensemble (surtout les lots 3-7) est bien moindre et le coût de construction est réduit par la réduction du nombre de niveaux.
3. Prescriptions urbanistiques et constructives diverses :
3.1. « Les façades sont réalisées en matériaux de parement »
- Cette spécification est vague, tout matériau pouvant convenir en théorie…
3.2. « Les matériaux de parement sont de teinte blanche pour au moins 85% de leur surface »
- Pourquoi cette prescription alors que les maisons du clos des Bouleaux sont en brique rouge ? Pourquoi ne pas privilégier une intégration plus harmonieuse ?
3.3. Traitement des limites : les haies doivent « avoir une hauteur maximale de 1m80 »
- Dans un environnement « convivial » tel cet éco-quartier, souhaite-t-on de tels obstacles visuels entre les parcelles qui seront nécessairement de taille réduite ? Une hauteur de 1m20 maximum ne serait-elle pas souhaitable ?
3.4. Capacité des bassins d’orage : les exigences de Vivaqua sont de 68m³ par lot, 50% pour la fonction de bassin d’orage et 50% pour le stockage d’eau de pluie.
- Bassin d’orage : 34m³/lot càd 238m³ au total. Selon le RRU il faut prévoir 33 l/m² imperméabilisé. La surface imperméabilisée requiert donc de prévoir : 5157m² * 33/1000= 170m³. J’interprète la capacité demandée par le permis comme étant supérieure, il n’y a pas de remarque sur ce point pour autant que la localisation réelle du ou des bassins d’orage soit sans impact. On notera qu’un bassin d’orage unique facilitera son entretien.
3.5. Exigence de capacité pour les citernes d’eau de pluie :
- Vivaqua demande 34m³ par lot càd 238m³ pour les 7 lots au total. La capacité demandée par le permis est de 5000 litres/immeuble soit 35m³ au total. Cette capacité ne rencontre pas la demande de Vivaqua ! Il faut donc prévoir 238m³ pour 66 appartements soit 238m³/66=3,6m³ ou 3600 litres/appart. Les 5000 litres spécifiés par immeuble sont donc tout à fait insuffisants pour offrir une alternative à l’utilisation d’eau de ville !
- Le permis de lotir spécifie 5000 litres/immeuble. Il serait plus logique d’énoncer une capacité par appartement puisque le nombre d’appartements varie de 19 à 4 selon les immeubles (263 litres à 1250 litres par appartement). Ces valeurs sont dérisoires : le CSTB recommande une citerne de 4000 litres pour couvrir 70 et 80% des besoins d’une famille de 4 personnes.
3.6. Utilisation de l’eau de pluie dans les logements :
« les demandes de PU indiquent au moins la possibilité d’installer ultérieurement après construction un 2d réseau complet de distribution… ».
- C’est illusoire, il faut imposer dès la construction le double réseau sinon il ne sera jamais installé, d’autant plus dans un projet qui se veut un « Eco-quartier » ! La distribution d’eau de pluie doit donc être intégrée et son opérabilité prévue dès la construction.
3.7. Emplacements de parcage :
il est écrit « Chaque logement … dispose d’un emplacement de parcage couvert », soit 66 emplacements selon le PL et 60 selon le Rapport d’Incidences.
- Où se trouve la réalité?
4. Prescriptions urbanistiques manquantes
Ce projet est qualifié d’ « Eco-quartier ». Or, à part le caractère piétonnier en faveur des usagers « doux », la réduction du parcage et la gestion des eaux de pluie, il n’est rien spécifié à propos de la qualité URE des bâtiments. Il y a bien quelques références aux éco-bilans des matériaux mais pas de valeurs minimales à respecter.
- Le Permis de lotir se doit de spécifier l’obligation de prévoir des bâtiments passifs selon « PEB 2015 passif » (obligatoire en RBC au 1/1/2015) augmenté de l’exigence « Etanchéité à l’air n50=0,6 » (obligatoire en RBC au 1/1/2018) selon la directive 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments.
5. Placette et (im)mobilité liée à la présence des écoles :
Les habitants du nouveau quartier ont fait le choix de la mobilité douce et des transports en commun, alors pourquoi leur imposer la charge du trafic liée à la volonté des parents venant d’ailleurs de conduire leurs enfants en voiture ? Le situation du dépose-minute enclavé à l’entrée du clos est déjà ingérable. Qu’en sera-t-il avec l’augmentation de la capacité scolaire (650 enfants)? Il ne peut être localisé dans le clos mais doit être reporté sur la rue De Cuyper comme évoqué par le Bourgmestre lors de la présentation à Wolubilis.
- Une possibilité serait de réaménager l’entrée du Clos des Peupliers en reculant de quelques mètres la zone verte face aux commerces pour créer un élargissement et une sorte de « quai » sur la rue De Cuyper. L’utilisation du cheminement existant entre les 2 clos éviterait alors aux enfants de devoir emprunter la rue De Cuyper pour se rendre à l’école.
En guise de conclusion :
Oui au projet mais avec l’indispensable prise en compte d’une bien meilleure intégration dans la typologie du quartier et la correction des manques ou imprécisions dans le permis de lotir. Puisque le but est de construire un éco-quartier novateur, alors il faut mettre les exigences en accord avec les mots !
Je vous remercie d’avance pour l’attention que vous aurez à prendre en compte mes remarques.