Nouveau projet à l’enquête : construction de logements sociaux et moyens av. Jacques Brel

Publié le vendredi 26 septembre 2014

Rétroactes :

Octobre 2012, le projet de 100 logements avenue Jacques Brel est torpillé : le conseil d’état a annulé le permis de bâtir. C’était un projet de la Société de Logement de la Région Bruxelloise, contre lequel la commune s’était opposée. Conçu au départ pour 100 logements sociaux, il est devenu 70 logements sociaux et 30 moyens. Les études d’incidence étaient approximatives, notamment en ce qui concerne les risques d’inondation dans le quartier. Le plan pour le parking semblait insuffisant et inadapté (parking en surface) et l’architecture n’était pas du goût de la commune. L’annulation du permis d’urbanisme par le conseil d’état s’est faite au motif que les plans utilisés en concertation et ceux utilisés pour l’enquête publique étaient différents !

Nouveau projet présenté en septembre 2014 :

La demande de permis concerne la construction de 108 logements dont 88 sociaux et 20 moyens. Un parking de 72 places est prévu, cette fois sous l’un des bâtiments (av. de la Spiruline).

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Plan du projet Brel

Analyse du projet et remarques :

Les auteurs du projet ont présenté celui-ci aux habitants le 15 octobre dernier. Selon eux il s’agirait d’un bâtiment « exemplaire » et « durable ». Si certains aspects ont été soignés, de nombreux points en font plutôt un projet « traditionnel » qui répond tout juste aux standard au moment de l’introduction du permis d’urbanisme !

Construction « durable » et performance énergétique : un facteur d’isolation bientôt dépassé !

  1. Isolation : les bâtiments sont conçus pour un K=30 (bâtiment A) et K=32 (bâtiment B+C). D’autres projets à Bruxelles ont visé le standard passif, y compris dans le domaine social. La performance énergétique des bâtiments est tout sauf exemplaire. Elle répond juste aux standard au moment de l’introduction du permis d’urbanisme. Un projet passif garanti un coût fixe pour le loyer + les charges car celles-ci ne sont presque plus dépendantes des fluctuations du coût de l’énergie tout en offrant un confort de vie élevé.
  2. Chaufferies collectives et eau chaude sanitaire : si des chaufferies collectives sont prévues pour chacun des bâtiments, pourquoi ne pas bénéficier d’un facteur d’échelle supérieur avec une chaufferie unique plus économique pour l’ensemble. Elles pourrraient être couplées à un chauffe-eau solaire collectif ou à une unité de cogénération.
  3. Techniques d’énergie durable : que du classique ! Pas de production d’énergie électrique photovoltaïque, ni de chauffage d’eau domestique solaire alors pour ce type de logements où les charges pèsent et pèseront de plus en plus lourd pour des revenus bas et modestes.
  4. Ventilation prévue de type « C » càd ventilation classique : un projet « rétro » et très basique. Ici aussi il s’agit de contenir les charges en n‘évacuant pas de l’air chaud en faisant entrer de l’air froid qu’il faudra alors chauffer (situation hivernale) ! Si on avait choisi le standard passif, le système « D » avec récupération de chaleur aurait été prescrit.
  5. Choix en matière d’éclairage : alors que des ampoules LED de dernière génération sont maintenant disponibles à un prix quasi identique aux ampoules CFL, le projet semble indiquer le choix de lampes CFL. Pour l’éclairage, la technologie LED devrait être généralisée d’autant plus que leur consommation est moindre et leur durée de vie supérieure.

Prévention des risques d’inondation : description incorrecte et capacité insuffisante !

  1. Rapport d’incidence : celui-ci est confus à la page 37/51 dans la description du mécanisme de gestion et de collecte de l’eau de pluie. Ce qui figure dans la description du flux : toiture verte —> citernes (99m3 à raison de 33l/m2) —> bassins de stockage (68m3 à raison de 16,2l/m2). Or, le RRU impose un stockage de 33l/m2 donc le projet devrait prévoir des bassins de stockage (= bassins d’orage) pour une capacité minimum de 33l/m2. La description devrait donc logiquement être présentée dans l’ordre : toiture —> citerne 68m3 —> stockage 99m3
  2. Calcul de la capacité de stockage totale (bassins d’orage) : les inondations à WSL sont causées par des orages d’été (juin à octobre). La crue violente qui se produit alors n’est pas mitigée par des dispositifs type “toitures vertes” ou “citerne d’eau de pluie”. Le calcul devrait donc s’en tenir strictement à la capacité de stockage des bassins d’orage. La surface totale imperméabilisée étant de 3933,93m2, le minimum de stockage (33l/m2) devrait donc être de 130 m3 et non 99m3.
  3. Capacité des citernes : de par leur mode de fonctionnement, celles-ci ne peuvent garantir une capacité de stockage en appoint des bassins d’orage. En effet, celles-ci pourraient être pleines suite à un épisode orageux immédiatement antérieur. Ces citernes ont pour unique fonction l’usage domestique (arrosage, WC...) et ne peuvent intervenir dans la réduction du risque d’inondation.

Citernes d’eau à usage domestique : capacité insuffisante et argumentation non recevable !

  1. Page 37/51 du Rapport d’incidences : la capacité est réduite et « en accordant le nombre de consommateurs à la quantité d’eau de pluie disponible on risque de créer des inégalités entre les habitants ». Donc les gestionnaires des Locataires réunis préfèrent ne pas mettre l’eau de pluie gratuite à la disposition des habitants en invoquant une sorte d’inéquité qui resulterait du fait que tous ne pourraient en bénéficier. Leur solution est alors que tous les habitants payent leur eau au prix fort ?

Proportion de logements sociaux et de logements moyens, impact sur le parking : quelle est la vérité des chiffres ?

  1. Lors de la présentation en soirée, le 15/10, il a été dit que le ration social/moyen n’était pas encore fixé . Pourtant la documentation du projet semble claire : 20 + 88 logements. Pourquoi entretenir un flou sur ce sujet ?
  2. Le calcul des places de parking est étroitement lié au ratio social/moyen : 20 + 88/2 + 8 (bureaux de gestion). Si le ratio change, que devient ce calcul ?
  3. 140m2 sont prévus pour les bureaux des Locataires réunis + 8 places de parking. Pourquoi 8 places alors que le métro est proche ? Combien d’employés sont-ils prévus ?

Protection du site : de qui cherche t-on à se protéger ?

  1. Il est prévu une clôture et de portails qui permettront de fermer le site en soirée alors qu’un passage ouvert au public est prévu. Cela n’est pas souhaitable. Sur un autre site de logements sociaux récent, le clos Van Rijn-Lagasse, le passage est laissé libre sans que ne semble poser de problèmes de sécurité.

Capacité du réseau d’égoutage dans le quartier : que prévoient la commune et Vivaqua ?

  1. Les défauts des collecteurs dans ce point de la vallée de la Woluwe sont archi-connus et visibles dans les données collectées par le réseau Flowbru :
    - goulot d’étranglement sur le collecteur du boulevard de la Woluwe suite au modifications datant de la construction du métro (changement de profil)...
    - goulot d’étranglement sur le collecteur du bas de l’avenue P Heymans et probablement des dommages au collecteur à la hauteur de la rue de Neerveld...
    -  absence de bassin d’orage sur le site totalement minéralisé de Wolubilis ce qui entraîne une surcharge brutale du collecteur, sa mise en charge et avec pour conséquence des phénomènes de refoulement...
    -  aménagement du parking régional avec imperméabilisation accrue et zéro mesures compensatoires...
  2. Aujourd’hui les risques de refoulement se font sentir jusque dans le haut de l’av Jacques Brel. Si selon ses concepteurs, le projet proposé devra avoir un impact neutre sur le quartier pour l’évacuation des eaux pluviales, il sera nécessairement impacté par des refoulements d’eau de crues d’orage accompagnés de matières fécales. Il est donc impératif que la commune enjoigne à Vivaqua de corriger la situation et cela en préalable à l’ouverture des nouveaux logements.

En guise de conclusion :

Oui à ce qui est déjà un beau projet pour offrir des logements à ceux qui sont en attente, mais pas sans prise en compte des nécessaires corrections “durables”. On ne peut pas laisser se construire en 2015/2016 des bâtiments qui ne seront déjà plus aux normes dès avant la construction (nouvelles normes PEB2015 au 1/1/2015) ! C’est dans l’intérêt de tous : la puissance publique assurant le financement, les gestionnaires, la commune et les futurs locataires.